El año pasado, en el marco de la disciplina Derecho Privado de los Contratos, del Grado en Derecho, donde estuvimos estudiando los elementos del contrato, José Luis propuso una actividad puntuable en torno a un supuesto de compraventa de un piso aún no construido, así como el derecho de uso de un garaje, entre una inmobiliaria, como parte vendedora; y tres compradores, uno de ellos incapacitado judicialmente para disponer, cosa que ignoraban el resto. Asimismo, se establecía expresamente la clausula que la parte compradora no estaría obligada a pagar el resto del precio hasta en tanto no se obtuviera, por la vendedora, la cédula de habitabilidad.
Si suponemos que el enunciado describe una operación inmobiliaria antaño típica en la Costa del Sol, vender un piso sobre plano, los elementos esenciales serían: consentimiento, voluntad manifestada por las partes contratantes en la celebración del contrato de compraventa. No obstante, para emitir esa declaración de voluntad, debe existir capacidad de obrar y no infringir ninguna prohibición de contratar. En este sentido, cuando se descubra la incapacidad de una de las partes, al existir un desajuste jurídico (art. 1.265 CC), nos encontraremos ante un supuesto de nulidad absoluta[1] o de anulabilidad[2], dependiendo del tipo de incapacidad y de la doctrina jurídica que se aplique.
El objeto lícito, posible y determinado lo constituiría la transmisión de un futuro piso y el derecho de uso de un garaje, siempre que se encuentren claramente delimitadas la realidad material y la cosa. La razón, causa, de este contrato oneroso se encuentra constituida por la promesa de un piso y el derecho de uso de un garaje. En cuanto a la forma, de la lectura del enunciado del supuesto podría deducirse que es escrita, si bien se estará a lo dispuesto en el principio de libertad de forma (art. 1.278 CC). Elementos accidentales.- Exceptuando la cláusula especificada, no existen más condiciones, términos o modos en el enunciado.
En cuanto a las consecuencias que acarrea la incapacidad de una de las partes, como se ha comentado anteriormente, la incapacidad conduciría a la imposibilidad de prestar consentimiento, generando un desajuste al existir una equivocación en la realidad jurídica del incapacitado. En este caso, me alineo con la doctrina que cataloga este tipo de desliz como anulable, dado que el ordenamiento jurídico protege a la parte más débil del contrato, si bien es cierto que el enunciado no nos dice qué tipo de incapacidad jurídica (por ejemplo, si el incapacitado fuera lo que en terminología castiza se define como un “loco de remate”, probablemente el contrato sería declarado nulo absoluto).
Respecto a la obligación de hacer consistente en construir la vivienda, si damos por bueno su objeto, existe una concreta obligación de resultado, construir una vivienda y ceder el uso de un garaje, compromiso que, en todo caso, también debe ser posible y lícito. Finalmente, existe una condición en el contrato relacionada con la cédula, de origen voluntario, porque así expresamente lo quieren las partes, y del tipo “suspensiva”, al no estar la parte compradora obligada a pagar hasta que la parte vendedora no obtenga la referida cédula. Si bien el contrato puede tener consecuencias, no producirá sus efectos propios mientras la habitabilidad no sea obtenida por la constructora, si así lo estiman los compradores. Si puedes, recarga pilas en este fin de semana (Fuente de la imagen: sxc.hu). Este texto se publicó inicialmente en el Blog de Manuel, bajo el título "Ladrillos incapacitados".
[1] Si bien de la
expresión cabría deducir que el calificativo sería el de inexistencia, como es
sabido, no es ésta, según un sector doctrinal, una categoría dogmática distinta
de la nulidad. Delgado Echeverría, en
“Comentario a los artículos 1300 a 1314 del Código Civil”. Referenciado por la profesora de Derecho
Civil de la Universidad de Zaragoza, Sofía de Salas Murillo. “LA OPCIÓN POR LA
NULIDAD O LA ANULABILIDAD EN LA PROTECCIÓN DEL INCAPAZ NATURAL Y DE LOS QUE CON
ÉL CONTRATAN”. Trabajo realizado en el marco del Proyecto de investigación
“Validez de los actos jurídicos de Derecho Privado” [SEJ 2005-05790/JURI].
[2] Gordillo Cañas.“Capacidad,
incapacidades y estabilidad de los contratos”. Tecnos, 1986, págs. 269 y 270. Mencionado
por Sofía de Salas Murillo en obra citada.
