La ejecución hipotecaria es una modalidad de actuación
cuya finalidad es la venta forzosa del bien hipotecado para pagar el crédito
que se había garantizado con la hipoteca, siendo su objeto la realización
efectiva, obligada e inmediata de un derecho de crédito a través del
procedimiento especial previsto en los artículos 681 a 698 de la LEC[1], siempre que se cumplan una
serie de presupuestos y se sigan los trámites específicos establecidos en la
ley.
Desgraciadamente, la actual
situación económica y social que padece la ciudadanía española, con impagos de
préstamos con garantía hipotecaria, han posibilitado que esta figura procesal
se haya disparado hasta límites insospechados hace unos años, generando en el
tejido social un profundo debate sobre determinados aspectos de la normativa
hipotecaria actual de aplicación, desde las clausulas suelo hasta la dación en
pago (por cierto, inventada por Julio César[2]).
El fruto de esa intensa corriente
de pensamiento auspiciada por la sociedad civil, en general, y organizaciones
de consumidores y usuarios en particular (FACUA[3], ASUBANC, Damnificados
Preferentes, …), ha propiciado la consolidación de algunas medidas por el
legislativo, como el Decreto[4] de 2011 que elevaba el umbral de
inembargabilidad o la modificación del artículo 671 LEC al limitar la
adjudicación al acreedor en subasta sin postores por un precio nunca inferior
al 60%. También, resaltar la ley[5] de 2011 que especificaba el tope
mínimo de adjudicación por parte del ejecutante al 60% en el caso de vivienda
habitual y al 50% si no era habitual, o el Real Decreto Ley[6] que vino a establecer ciertos
mecanismos que pretenden flexibilizar la ejecución hipotecaria.
A nivel europeo, en relación con
el asunto C-415/11 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea[7], la Abogada General, Sra.
Juliane Kokott, concluyó que un sistema de ejecución de títulos notariales
sobre bienes hipotecados o pignorados en el que las posibilidades de oposición
frente a la ejecución se encuentran restringidas es incompatible con la
Directiva 93/13/CEE[8], cuando el consumidor, ni en el
propio procedimiento ejecutivo ni en un procedimiento judicial separado, puede
obtener una tutela jurídica efectiva para ejercitar los derechos reconocidos en
dicha Directiva, por ejemplo mediante una resolución judicial que suspenda
provisionalmente la ejecución forzosa.
Asimismo, Kokott expresó que corresponde al órgano
jurisdiccional nacional apreciar, con arreglo al artículo 3, apartados 1 y 3,
de la Directiva 93/13, el carácter abusivo de una cláusula de las condiciones
generales de los contratos celebrados con consumidores. En el caso de una
cláusula por la que el acreedor puede dar por vencido anticipadamente un
crédito inmobiliario, el órgano jurisdiccional debe examinar, en particular, en
qué medida la cláusula se aparta de la normativa legal que a falta de pacto
sería aplicable, si lo estipulado en la cláusula responde a una razón objetiva
y si el consumidor, a pesar de la alteración del equilibrio contractual en
favor de quien ejercita la cláusula, no queda desprotegido con respecto al
contenido normativo de la cláusula en cuestión.
En el caso de una cláusula sobre
intereses de demora, la Abogada General dictaminó que el órgano jurisdiccional
debe examinar, en particular, en qué medida el tipo de interés se aparta del
tipo de interés legal que a falta de pacto sería aplicable y si no está en
proporción con el objetivo del interés de demora. En el caso de una cláusula
para la determinación unilateral del importe de la deuda, deben tenerse en
cuenta, particularmente, las consecuencias de una cláusula de ese tipo en el
Derecho procesal nacional.
Coincido
con Ausbanc[9]
en que realmente esas medidas no alivian la situación y el debate se reactivó
más aún a raíz de la aprobación del Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo
referenciado anteriormente. Posteriormente, se aprobó la Ley 1/2013, de 14 de
mayo[10],
que, según Pau A. Monserrat[11],
permite al Juez paralizar el
procedimiento de ejecución hipotecaria si detecta cláusulas abusivas. Esta
posibilidad no hace más que cumplir con lo que el Tribunal de Justicia dictó,
al considerar que nuestra legislación contravenía la Comunitaria en materia de
protección del consumidor en cuanto a cláusulas abusivas.
Finalmente,
en cuanto a las posibles medidas, soluciones y propuestas, coincido con
Monserrat[12],
en relación a los hipotecados de buena fe cuya única vivienda sea la ejecutada,
pasarían por aumentar al 100% de tasación el valor por el cual la entidad
financiera se puede adjudicar el bien ejecutado, reducir los intereses de
demora y costas que se cargan en los ejecutados, limitando el porcentaje
aplicable y la base sobre la que se
aplica, instrumentar medidas que faciliten a los hipotecados que tengan algún
tipo de ingreso pagar la cuota hipotecaria, modificar la legislación concursal
para adaptarla a la casuística de las familias hipotecadas, instrumentar o
normalizar la dación en pago en determinados casos y el alquiler social (Este texto también se ha editado en Blog de Manuel, bajo el título "Profundo debate".
[2] Castresana,
Amelia. “La historia de la dación en pago”. 11/07/2013 El País. http://elpais.com/elpais/2013/07/03/opinion/1372864498_309556.html
[3] FACUA “Préstamos Hipotecarios. Qué debemos saber al contratarlos” 2011 http://www.facua.org/pdf/web/viewer.php?rutaPdf=guia140.pdf&donde=guias
[4] Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de
apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación
de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de
fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de
simplificación administrativa.
[5] Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de
agilización procesal. http://www.boe.es/boe/dias/2011/10/11/pdfs/BOE-A-2011-15937.pdf
[6] Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de Medidas Urgentes de
Protección de Deudores Hipotecarios sin recursos (BOE 10 marzo 2012) http://www.boe.es/boe_gallego/dias/2012/03/10/pdfs/BOE-A-2012-3394-G.pdf
[7] CONCLUSIONES DE LA ABOGADA GENERAL SRA. JULIANE KOKOTT
presentadas el 8 de noviembre de 2012
Asunto C‑415/11
Mohamed Aziz contra Caixa d’Estalvis de Catalunya, Tarragona i Manresa
(Catalunyacaixa) (Petición de decisión prejudicial planteada por el Juzgado de
lo Mercantil nº 3 de Barcelona) «Cláusulas abusivas en los contratos celebrados
con los consumidores – Préstamo hipotecario – Posibilidades de protección
jurídica en el procedimiento ejecutivo – Desequilibrio importante entre los
derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato – Intereses
de demora – Acreedor que da por vencido anticipadamente el préstamo»
[8] Directiva 93/13/CEE del Consejo,
de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados
con consumidores. http://eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=CELEX:31993L0013:es:HTML
[9] Revista Justicia y Derecho AUSBANC ¿Nuevo panorama normativo de las
ejecuciones hipotecarias en 2013?
[10] Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a
los deudores hipotecarios,
reestructuración de deuda y alquiler social. https://www.boe.es/boe/dias/2013/05/15/pdfs/BOE-A-2013-5073.pdf
[11] Pau A. Monserrat. Director editorial de iAhorro. http://www.iahorro.com/iahorradores/pau-a-monserrat.html
[12] Iahorro.com. Desahucios y procedimiento de ejecución hipotecaria. http://www.iahorro.com/hipotecas/problema-de-los-desahucios.htm
