Dar a entender una cosa y poder hacer otra

Opina José Ignacio (ponente de la sesión que te describí en “Cautividad del cliente de los Registros”), que el contrato de reserva es uno de esos “tipos contractuales que se usan frecuentemente para dar a entender una cosa, cuando verdaderamente se está haciendo otra”, entrando en el ámbito de lo que son los tratos preliminares de una compraventa, si bien “el problema fundamental es que esos tratos preliminares no están desarrollados por la ley, lo cual genera inseguridad”. Ciertamente, la compraventa se perfecciona por el mero consentimiento sobre la cosa y el precio, aunque ni una ni otro se hayan entregado. Reconociendo el ponente que jamás había visto un contrato de reserva de vivienda, distinguió los mismos supuestos que estudié antaño, concluyendo que en muchos de los casos recogidos en la jurisprudencia española, el reservista que carece de dinero, se ve abocado a un cruel pleito en el que le están requiriendo el pago de un dinero que no tiene o se quede con una vivienda que ya no le interesa.

Hace unos años, en la asignatura Derecho Privado de los Contratos, estuvimos estudiando el paquete de los negocios jurídicos que entraban dentro de lo que la profesora denominó “tratos preliminares”. Uno de ellos fue lo que en el ámbito inmobiliario se denomina “reserva”, ya sea de una vivienda que se va a construir (o está en vías de construcción) o ya construida. Con lo fácil que sería definir la operación de reserva de una vivienda como aquel acuerdo entre vendedor y comprador en el que el primero sólo tiene el compromiso de no vender el inmueble a otro durante el tiempo de la reserva, con el riesgo de ser demandado si no cumple el acuerdo de reserva, y el comprador la obligación de pagar la reserva, con el riesgo de perder el dinero si no cumple, pero ni el vendedor debería estar forzado a transferir ni el comprador a comprar. Pues parece que eso no es así.

Terminando, con lo fácil que sería catalogar este negocio jurídico, por analogía, con el ejemplo de la reserva de una mesa en un restaurante: "El restaurador acuerda guardarme la mesa durante el tiempo que quiera comprometerse, arriesgándose a que yo no vaya, en cuyo caso, se quedará con la cuantía económica de la reserva en concepto de indemnización, daños o perjuicios (el supuesto de que yo vaya y no tenga sitio, no lo contemplo, porque me sorprenderá con un buen vino, en compensación a la espera). Y si no voy a comer, obviamente. perderé la reserva" Pero no es así. (Fuente de la imagen: rawpixel en pixabay).