En el post “Dación por el foro” te escribía sobre la “dación en pago” (desgraciadamente tan popular en estos años en España, por su escasez de aplicación), una forma de extinguir las obligaciones que se caracteriza porque requiere un acuerdo posterior al contrato, en el que el acreedor acepte una prestación distinta a la pactada. En el mismo texto alertaba sobre la confusión con la “dación para pago”. Pues bien, cuando repasaba los Derechos Reales de Garantía sobre Bienes Inmuebles, con la Hipoteca Inmobiliaria de estrella invitada (y de telonera la anticresis), refresqué otro desorden conceptual en el que no sólo algunos de nosotros caemos, sino también parte de la presunta versada prensa económica de mi país: no es lo mismo “dación en pago” que “hipoteca de responsabilidad limitada”.
En diciembre del año pasado ya me lo dejó claro Beatriz en clase de Derecho de la Unir. La constitución de la hipoteca no altera la responsabilidad personal ilimitada del deudor establecida en el art. 1.911 del Código Civil Español, CC, o el art. 105 de la Ley Hipotecaria, LH, salvo pacto contrario determinante de la constitución de una hipoteca de responsabilidad limitada en la que la obligación garantizada solo podrá hacerse efectiva sobre los bienes hipotecados (art. 140 LH). Según las ideas claves de la disciplina Derechos Reales, como regla general, al acreedor, como titular que es de un derecho de crédito y de un derecho real de garantía, le asisten para la satisfacción de su interés dos acciones distintas, cuyo ejercicio es independiente entre sí, pudiendo optar libremente entre el ejercicio de una u otra acción, sin que se le imponga la obligación de acudir necesariamente a una acción antes que a la otra para buscar el efectivo cumplimiento de su crédito: una acción personal, derivada del crédito garantizado, y una acción real, provenida del derecho real de hipoteca.
Con la acción personal, el acreedor podrá reclamar la satisfacción del crédito al deudor pudiendo dirigirse contra todo su patrimonio (todos su bienes presentes y futuros: art. 1.911 CC). Con el ejercicio de esta acción el acreedor no goza de ninguna preferencia especial sobre bienes concretos del deudor para el cobro del crédito, pero al estar documentado en escritura pública sí contará con la preferencia general prevista en el art. 1.924.3º CC, contando ya con un título ejecutivo (cfr. art. 517.2.4º LEC). Para el ejercicio de esta acción personal se prevé un plazo de prescripción general de quince años (art. 1.964 CC), si bien podrá ser un plazo menor (uno, tres o cinco años) en el caso de que la obligación garantizada sea una de las que se refieren los arts. 1.968, 1.967 y 1.966 CC.
Con la acción real, según los apuntes, el acreedor podrá dirigirse directa y exclusivamente contra el bien o bienes hipotecados, cualquiera que sea su poseedor o propietario actual, con la preferencia especial para el cobro de su crédito derivada de los arts. 1.923.3º y 1.927 CC y 90.1.1º LC. El ejercicio de esta acción real hipotecaria cuenta con un plazo de prescripción de veinte años (arts. 1.964 CC y 128 LH): un plazo mayor que el previsto para la acción personal, de modo que prescrita ésta, y sin perjuicio de la concurrencia de alguna causa de interrupción de la prescripción (cfr. art. 1.973 CC), al acreedor aún le quedará la vía de satisfacer su crédito incumplido por la acción real hipotecaria contra el bien hipotecado; si bien ya solo le quedará esta vía, no pudiendo dirigirse contra otros bienes del patrimonio del deudor.
En este sentido, y siguiendo también lo apuntado en “El Blog del Notario”, la hipoteca de responsabilidad limitada (artículos 105, 121 y 140 de LH) deriva de un acuerdo entre el acreedor hipotecario y el hipotecante, por el que el deudor responderá de su obligación hasta donde alcance el importe obtenido en la ejecución de la hipoteca establecida en garantía de dicha obligación, renunciando el acreedor a ejercer la acción personal descrita anteriormente, caso que la acción real fuere insuficiente. A estas alturas del post, debería quedar claro que la hipoteca de responsabilidad limitada está admitida y regulada en el ordenamiento jurídico español, lo que pasa es que a las entidades financieras no les interesa utilizarla, al encontrarse a sus anchas bajo la cobertura de la acción personal junto a la acción real, es decir, reclamar a diestro y siniestro contra la totalidad del patrimonio presente y futuro del hipotecado. Obviamente, no es lo mismo, “dación en pago” que “hipoteca de responsabilidad limitada”. Este texto también se ha publicado en el Blog de Manuel, bajo el título: "No es lo mismo" (Fuente de la imagen: sxc.hu).
